賃貸のおとり物件について！見分け方や法律も解説

理想のお部屋探しをしている最中に、周辺相場よりも極端に家賃が安く条件が良すぎる賃貸物件を見つけて、「本当にこのお部屋に入居できるのだろうか」と疑問を抱いたことはありませんか。
そのような物件の中には集客だけを目的とした「おとり物件」が紛れ込んでおり、気づかずに不動産会社へ足を運んでしまうと、大切な時間を無駄にする厄介なトラブルに巻き込まれかねません。
本記事では、おとり物件が発生する原因や関連する法律にくわえて、悪質な手口にだまされないための具体的な見分け方について解説します。
安心で納得のいく賃貸借契約を結びたいお部屋探し中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

おとり物件とは？

今回のテーマで最初におさえるべきポイントには、主におとり物件の定義や賃貸市場の背景などがあります。
まずは、おとり物件が発生する理由やその代表的な手口について解説していきます。

おとり物件の定義と背景

おとり物件とは、実在しない部屋や契約済みで貸せない部屋を広告に載せ、問い合わせや来店を促すために使う物件です。
部屋自体が存在していても、紹介する意思がなく別の物件へ誘導する目的で掲載しているケースがあります。
賃貸市場では同じ部屋を複数の会社が扱えるため、集客競争のなかで実際より好条件に見える広告が出ることもあるでしょう。
一方で、募集状況の変化と更新の時間差によって、契約済みの広告が残る「消し忘れ物件」が生じる場合もあります。
とくに引っ越しシーズンは状況が変わりやすいため、掲載中だから空室だと判断せず、問い合わせ時に最新の募集状況を確認することが大切です。

よくある代表的な手口

代表的な手口としては、架空物件の掲載や、実際とは異なる条件を示して問い合わせを集める方法が挙げられます。
存在しない住所や部屋情報を組み合わせ、案内できない物件を魅力的に見せて来店につなげるケースもあるでしょう。
また、すでに入居者が決まった物件の広告を残し、来店後に成約済みだと伝えて別の部屋を勧める方法も見られます。
ただし、別の物件を提案されたという事実だけで、不適切な対応だと決めつけることはできません。
そのため、希望した部屋を紹介できない理由が明確か、説明に一貫性があるかを確認し、広告の内容とも照らし合わせて、納得できる状態で相談を進めることが大切です。

被害で起こるトラブル

取引できない部屋だと知らずに店舗へ向かうと、時間や交通費がかかるだけでなく、住まい探しの予定を組み直す負担が生じます。
目当ての部屋を見られず比較の機会が減ると、入居予定日が迫るにつれて焦りやすくなるでしょう。
その結果、家賃や通勤時間など本来の希望条件を整理しないまま、代わりの物件へ申し込んでしまうことがあります。
そこで、別の部屋を提案された際は、当初の希望と何が違うのかを確認し、個人情報や金銭を求められた場合は手続きの目的も確かめてください。
また、複数の部屋を並行して検討するなら、申し込みと契約の違いを理解し、書類や説明の記録を残しておくことが大切です。

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おとり広告を規制する法律や業界ルール

前章ではおとり物件の概要について述べましたが、法律でどのように守られているかも気になりますよね。
ここでは、不適切な広告を厳格に規制する法律や、業界のガイドラインについて解説します。

宅建業法での禁止事項

宅地建物取引業法第32条では、事実と著しく異なる表示や、実際より優良・有利だと誤認させる広告を禁止しています。
規制の対象は所在地や広さだけでなく、周辺環境や交通の利便性、家賃など、入居判断に関わる情報にも及ぶのです。
たとえば、実在しない部屋を貸せるように見せたり、広告と実際の設備が大きく異なったりする表示は問題になる可能性があります。
また、掲載時に募集中でも、契約後まで広告を残すと誤解を招くため、募集状況に応じた更新が求められるでしょう。
ただし、違反に当たるかは表示内容や掲載経緯も含めて判断されるため、広告だけで断定せず事実関係を確認することが大切です。

業界のガイドライン

業界ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」でも、取引できない物件などを使ったおとり広告は禁止されています。
対象には、存在しない物件や成約済みで貸せない物件だけでなく、取引する意思がない物件の広告も含まれるのです。
また、この規約は景品表示法に基づき、不動産広告の公正な情報提供を支える重要な役割を担っています。
実際に、契約済みの広告を長期間残したケースや、広告の家賃で契約する意思がなかったケースが問題とされた例もあります。
そのため、不動産会社には募集状況をこまめに更新し、家賃や設備などの条件を正確に伝える姿勢が求められるといえるでしょう。

違反発覚時の罰則と処分

広告ルールに違反した不動産会社には、行政処分として業務改善の指示や業務停止が命じられる場合があります。
さらに、違反内容が重いケースでは免許取消しとなる可能性もあり、広告表示の問題が事業継続に関わることもあるのです。
また、行政処分とは別に刑事罰の対象となる場合があり、業界団体による警告や違約金とは区別して考える必要があります。
もし広告と説明が食い違うと感じたら、まず募集状況や条件を担当者へ確認し、回答内容や広告画像を記録に残しておきましょう。
そのうえで疑問が解消しない場合は、都道府県の担当窓口や不動産公正取引協議会などへ資料を添えて相談する方法があります。

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おとり物件を見分けるためのポイント

ここまで業者側の規制を解説しましたが、自分で身を守るための防衛策もおさえておきましょう。
最後に、だまされないための具体的なおとり物件の見分け方について解説していきます。

相場より安すぎる家賃

家賃を比較する際は、同じ地域にある似た間取りや駅からの距離など、できるだけ条件をそろえて相場を見ることが大切です。
表示家賃だけでなく、管理費や共益費を含めた毎月の負担額で比べると、実際の差を把握しやすくなるでしょう。
また、設備が充実しているのに周辺より大幅に安い場合は、安さの理由を担当者へ具体的に尋ねてみてください。
ただし、階数や日当たり、築年数などによって家賃は変わるため、相場より安いだけでおとり物件とは判断できません。
そのため、物件検索サービスの相場情報も参考にしながら複数の募集条件を比較し、家賃と設備の内容に納得できるかを確認することが重要です。

業者の対応で見極める

気になる部屋を見つけたら、まず内見を申し込み、現在の空室状況と案内できる日時を確認してみましょう。
その際、現地で待ち合わせができるか尋ねると、実際に紹介できる物件かどうかを確かめる材料になります。
ただし、鍵の手配や管理上の都合で来店を求められることもあるため、現地集合できないだけでおとり物件とはいえません。
そこで重要なのは、内見できない理由や案内予定の説明が具体的で、担当者の回答にきちんと一貫性があるかを見ることです。
また、訪問前にも最新の募集状況を再度確認し、メールなど記録に残る方法で回答を受け取っておくと、安心して相談を進めやすいでしょう。

住所や部屋番号の記載

物件情報を見る際は、所在地や建物名にくわえて部屋番号も確認し、問い合わせたい部屋を特定できるか確かめておきましょう。
番地や部屋番号が省略されている場合は、担当者へ詳しい情報を尋ね、内見や契約の対象を明確にすることが大切です。
ただし、広告の公開方針によって情報が省略されることもあるため、記載がないだけでおとり物件とは判断できません。
また、建物名や写真を別サイトと比較する方法もありますが、1社だけが募集していること自体は問題ではないのです。
そのため、地図だけで空室と決めつけず、情報更新日も確認したうえで、現在も同じ条件で申し込めるかを不動産会社へ確かめましょう。

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まとめ

おとり物件とは、集客目的で実在しない部屋や契約済みの物件を掲載する広告であり、無駄な時間や交通費を費やすトラブルの原因となります。
虚偽の広告表示は宅建業法などの法律や業界のガイドラインによって厳しく規制されており、違反した不動産業者には重い行政処分や罰則が科されます。
相場より安すぎる家賃に注意し、現地での待ち合わせを提案したり、詳細な空室状況を直接確認したりすることで、被害を未然に防ぐことができるでしょう。